قضيّة “مارينا قمرت” التي يتناولها هذا التحقيق، لا تنحصر فقط في كشف انتهاكات إجرائيّة أو تلاعب بالمنظومة القانونيّة أو عمليّات الإثراء السريع، بل تسلّط الضوء على مسار متكامل تعمل وفقه منظومة الفساد التي تتداخل مصالح أطرافها المحليّين والدوليّين. بدأ برئيس الجمهوريّة الأسبق زين العابدين بن عليّ، مرورا بعدد من الوزراء والمصالح العموميّة على غرار بلديّة المرسى، ورجال أعمال قريبين من مركز القرار وصولا إلى مستثمرين أجانب، تكوّنت سلسلة طويلة من المستفيدين المباشرين الذّين سخّروا مؤسّسات الدولة لخدمة مصالحهم الخاصّة، وانتهكوا قوانين البلاد تحت حماية السياسيّين وبتوجيه من رجال القانون. منظومة ما تزال قائمة رغم سقوط نظام بن عليّ، وتستفيد من تواطؤ حكومات ما بعد 2011 ومن المحاولات المتكرّرة لطمس معالم الجريمة عبر تمرير مشروع قانون المصالحة لوأد كلّ ممكنات تفكيك آليات الفساد والقطع نهائيّا مع ممارساته.

رخصة بناء وحوافز استثمارية قبل شراء الأرض

إن التسلسل الزمني للإجراءات القانونية والإدارية التي اتخذها مشروع بناء ميناء ترفيهي وتوابعه بالمنطقة السياحية كاب قمرت على مساحة تقدر بـ21,7 هك، يعتبر نموذجا على تشكل مسارات الفساد المالي والإداري في تونس.

ظهرت بوادر المشروع –رسميا- عندما أصدر الرئيس الأسبق زين العابدين بن علي الأمر عدد 439 لسنة 2007 مؤرخ في 03 مارس 2007، تم بمقتضاه إخراج قطعة أرض بقمرت من الملك العمومي البحري وإدماجها بملك الدولة الخاص (مساحتها 10 هك)، وقد مثل هذا الأمر مقدمة للتفويت في جزء من الملك العمومي البحري للشركة العقارية والسياحية “مارينا قمرت” التي ستتأسس في 26 مارس 2007 برأس مال قيمته 20 مليون دينار.

الملفت للانتباه أن الشركة المذكورة تحصلت على الموافقة ببناء مجمع سكني وسياحي بمنطقة كاب قمرت من طرف بلدية المرسى في 30 أفريل 2007، وذلك قبل شراء قطعة الأرض الذي تم في وقت لاحق، أي في 20 ديسمبر 2008. ومن الملاحظ أن اللجنة الفنية لرخص البناء ببلدية المرسى أعطت الموافقة لشركة “مارينا قمرت” في نفس تاريخ إيداع المطلب (11 أفريل 2007)، ويدل هذا التسريع العجيب بالترخيص في البناء على اتجاه نحو تحقيق منافع غير قانونية ستظهر أثناء الانطلاق في تنفيذ المشروع. (انظر نسخة من القرار البلدي).

⬇︎ PDF

عللت البلدية قرارها البرقي بجملة من الحجج من بينها حصول شركة “مارينا قمرت” على موافقة الديوان الوطني للسياحة بتاريخ 27 فيفري 2007، في حين أن موافقة الديوان كانت بتاريخ 24 ماي 2007 ولم تتضمن ترخيصا ببناء مجمع سكني وإنما نصت على مشروع ميناء ترفيهي وتوابعه: مركز تجاري وفضاءات تنشيطية ومطاعم سياحية. وبمقتضى هذه الموافقة أصبح جائزا التمتع ببعض الامتيازات الجبائية المنصوص عليها في مجلة التشجيع على الاستثمار. (انظر نص الموافقة)

⬇︎ PDF

يظهر من خلال المسار المقلوب والغير قانوني لمشروع المنطقة السياحية بكاب قمرت -الذي سبقت فيه رخصة البناء والحوافز الجبائية شراء الأرض- أن أصحاب الشركة والمتواطئين معهم كانوا يخططون ضمن هدفين رئيسيين:

  • تغيير الصبغة السياحية للمشروع ليتحول إلى مشروع عقاري من خلال الحصول على رخصة بناء مجمع سكني من طرف بلدية المرسى.
  • التمتع بحوافز الاستثمار السياحي والتسهيلات المالية (قروض) وتوظيفها لاحقا في شراء الأرض وفي تحقيق أرباح إضافية لمشروع سيتخذ في المستقبل صبغة البعث العقاري من خلال تشييد أكثر من 200 منزل وشقّة فخمة.

الانتفاع بامتيازات استثماريّة لمشروع عقّاري

عمليّة “الاستيلاء” على المقسم السياحي في منطقة قمّرت بأوامر رئاسيّة مباشرة، لم تتوقّف عند التلاعب بتواريخ الترخيص قبل شراء الأراضي أو الحصول على رخصة اقامة مشروع سياحي قبل أن تنتقل ملكيّة المقسم من الوكالة العقاريّة السياحيّة (مؤسسّة عمومية تابعة لوزارة السياحة) إلى الشركة العقّارية والسياحية “مارينا قمرّت”. إذ تتواصل الإنتهاكات المسجّلة في هذا الملّف لتشمل تغيير صبغة الاستثمار من “ميناء ترفيهي وتوابعه” كما ينصّ عقد البيع المحرّر في 20 ديسمبر 2008، وشهادة إيداع تصريح باستثمار بتاريخ 24 ماي 2007، إلى “بناء مجمع سكني سياحي” وترفيهي بموافقة بلديّة المرسى في 30 أفريل 2007 (قبل ابرام عقد بيع المقسم).

وتشير الوثائق المرفقة إلى عمليّة التغيير التي طرأت على طبيعة استغلال المقسم، إذ تمّ اسناد شهادة “ايداع تصريح بالاستثمار” عدد 1890، الصادرة بتاريخ 24 ماي 2007 إضافة إلى الموافقة المسبقة التي تحمل نفس التاريخ بعدد 8168 إلى الشركة العقّارية والسياحية “مارينا قمرّت”، على أساس مشروع ميناء ترفيهي وتوابعه (مركز تجاري وفضاءات تنشيطية ومطاعم سياحية…). بل ونصّ عقد البيع بين الشركة المذكورة والمالك الأوّل (الوكالة العقاريّة السياحيّة) في الفصل 5 على أن “تلتزم المشترية الشركة العقارية والسياحية مارينا قمرت باستعمال المبيع لغاية انجاز مشروع ميناء ترفيهي وتوابعه لا غير حسب ما جاء بشهادة ايداع تصريح بالاستثمار المسلمة من الديوان الوطني التونسي للسياحة بتاريخ 24 ماي 2007 تحت عدد 08190”.

⬇︎ PDF

وفي الأثناء، تواصل الانتهاك الصارخ لبنود عقد البيع و”شهادة إيداع تصريح باستثمار” بتجاهل حقّ الدولة في متابعة تقدّم المشروع والتزام المستثمر بصبغته ومقاييسه المتّفق عليها، وذلك في تعارض تامّ مع بقيّة الفصل 5 من كراس الشروط المرفقة بعقد البيع والذّي يمنح الحقّ للبائع في إلغاء العقد في حال مخالفة نصّ الاتفاق؛ “في صورة استعمال مخالف لطبيعة المشروع الموافق عليه وكذلك وفي صورة عدم انجاز المشروع في الآجال …. فإنه يحق للبائعة الوكالة العقارية السياحية طلب تجريد المشترية من حقوقها كليا او جزئيا,,,”

تغيير صبغة المشروع السياحي بشكل غير قانوني، تهدف بالأساس إلى الإنتفاع بالامتيازات الجبائيّة والديوانيّة الواردة في مجلّة التشجيع على الإستثمار.
وفقا لأطوار عمليّة الشراء والحصول على التراخيص من المصالح المعنيّة، تبدو النيّة واضحة للتلاعب بصبغة المقسم، واستغلال المنظومة التشريعيّة لتحفيز الاستثمار قصد جني أكبر قدر من الأرباح. فالصيغة الأوليّة المعتمدة لاقتناء الأرض واستخراج التصريح بالاستثمار والتي تنصّ على الطابع السياحيّ الترفيهيّ للمشروع تمكّن الشركة العقّارية والسياحية “مارينا قمرّت” من الانتفاع بالامتيازات الجبائية المنصوص عليها بالفصول 7 و8 و9 و56 من مجلة التشجيع على الاستثمار والتّي تشمل تخفيض المعاليم الديوانيّة بنسبة 10% وتوقيف العمل بالآداءات والأداء على القيمة المضافة على التجهيزات المستوردة اللازمة للمشروع الاستثماري.

كما مكّنت الصبغة السياحيّة للمشروع المذكور الشركة العقّارية والسياحية “مارينا قمرّت” من اقتناء المقسم البالغ مساحته 21.7 هكتار بمبلغ قدره 8881 مليون دينار، أي ب40.6 دينار للمتر المربّع الواحد في هذه المنطقة السياحيّة التي يفوق السعر المتداول للمتر الواحد فيها في تلك الفترة 800 دينار.

إضافة إلى الميناء الترفيهي، عمدت الشركة المستثمرة إلى إقامة أحياء سكنيّة تتضمّن شققا وفيلات بلغ عددها 200 وحدة تمّ انشاؤها تحت غطاء الصبغة السياحيّة للمشروع، وتمتّعت بالامتيازات المذكورة سابقا من تخفيضات واعفاءات جبائيّة. لتبدأ الشركة العقّاريّة والسياحيّة “مارينا قمرّت” في تسويق هذه المنشآت بأسعار تتراوح بين 600 ألف دينار ومليوني دينار، وفق ما تثبته أحد عقود “الوعد بالبيع” التي تحصّلت عليها نواة.

إسحب خط المزلاق العمودي بالاتجاهين لمشاهدة الفروقات في حال موقع كاب قمّرت بين سنة 2004 و 2017

ما يمكن استنتاجه من تتبّع مسار مشروع “مارينا قمرّت”، إضافة إلى تورّط عديد المصالح الحكومية ورجال الأعمال القريبين من مراكز القرار، هو حجم الخسائر التي تكبّدتها الدولة نتيجة تغيير صبغة المشروع من ميناء ترفيهي وتوابعه إلى إقامات سكنيّة فاخرة، حيث تمّ حرمان الخزينة العموميّة من العائدات الضريبيّة والديوانيّة المتعلّقة بتجهيزات الإنشاء، إضافة إلى خسائر ضخمة نتيجة فارق السعر المسجّل بين القيمة الحقيقيّة للمقسم وثمن التفريط فيه للشركة العقاريّة والسياحيّة “مارينا قمرّت” والتّي تقدّر بعشرات ملايين الدينارات.

شبكة المصالح: الموظفون وأشباههم في خدمة رجال الأعمال

المنافع المالية والإدارية غير المشروعة التي شهدها ملف “مارينا قمرت” تنتظم داخل شبكة مُعقدة من المصالح موزعة على عديد المراكز والأطراف. تفكيك هذه الشبكة يضعنا أمام ضرورة فهم الأدوار التي لعبها الفاعلون الرئيسيون داخل هذا الملف في تشكيل مسار الفساد.

في البداية يبرز هرم السلطة الرئيس الأسبق، بصفته مركز القرار الأول الذي سهل تنفيذ المشروع من خلال التفويت في ملك الدولة العمومي بالاستعانة بوزير املاك الدولة الأسبق رضا قريرة، كما لعب الرئيس دورا في إسناد المشروع إلى المقربين منه وشركائهم (العزيز ميلاد وسليم شيبوب والقطريين). مع صدور القرار السياسي تنطلق عملية ترتيب الرخص والتلاعب بالصبغة العقارية من أجل تحقيق أرباح طائلة، لتتوزع الأدوار كالآتي:

  • وزير السياحة الأسبق التيجاني الحداد -بالاستعانة بمدير الديوان الوطني للسياحة محمد رؤوف الجمني- لعب دورا في إعطاء الموافقة المسبقة للشركة السياحية والعقارية “مارينا قمرت” وتمتيعها بالحوافز الجبائية للاستثمار قبل شراء الأرض. كما يَظهر تورط وزارة السياحة عبر الوكالة العقارية السياحية (يديرها آنذاك محمد معالي) التي فوتت في قطعة أرض تابعة للدولة إلى الشركة المذكورة بثمن رمزي تحت يافطة الاستثمار السياحي مثلما نصّ على ذلك عقد البيع، في حين أن المشروع اكتسى صبغة عقارية. ومن الملاحظ أن عقد البيع الذي أبرمته الوكالة العقارية للسياحة كان بتحرير من محامي الشركة المشترية نبيل جراية، الذي أشرف بنفسه على تحرير وعود البيع لبعض الحرفاء الذين اشتروا المنازل من “مارينا قمرت” في وقت لاحق (سنة 2009).
  • يبرز تورّط أشباه الموظفين من خلال الدور الذي لعبه رئيس بلدية المرسى، محمد كمال الصالحي، وأعضاء اللجنة الفنية لرخص البناء الذين أعطوا الموافقة للشركة ببناء “مجمع سكني سياحي ترفيهي” دون أساس قانوني. وقد تم التلاعب بتواريخ الرخص الاستثمارية ومضامينها في نص القرار البلدي من أجل تمتيع “مارينا قمرت” بمنافع غير مشروعة.
  • المحامون الذين حرروا وعود البيع للحرفاء الذين اشتروا المنازل قبل بنائها، ساهموا بدورهم في إدراج معطيات غير قانونية داخل العقود من خلال الإيهام بأن رخص الاستثمار السياحي سمحت لشركة “مارينا قمرت” ببناء إقامة، في حين أنها كانت تنص صراحة على الاكتفاء ببناء ميناء ترفيهي وتوابعه دون إقامة مشروع سكني. ومن هؤلاء المحامين نذكر نبيل الجراية وصلاح الدين قايد السبسي (شقيق الرئيس الحالي).

إن شبكة المصالح التي تشكلت بين سنتي 2007 و2008، والتي برز فيها التواطؤ بين السلطة والإدارة وأصحاب المال، تمددت بعد ذاك التاريخ لتَبرز تقاطعات مصالح جديدة شملت وزراء ومديرين جدد تناوبوا على المسؤوليات داخل الهياكل المذكورة، كما برز تواطؤ هياكل جديدة مثل وزارتي التجهيز والإسكان ووزارة البيئة التي غضت الطرف عن التجاوزات القانونية للمشروع. بعد الإطاحة بالرئيس بن علي في 14 جانفي 2011 استمر الصمت الرسمي على هذه التجاوزات ولم يتم إيقاف تنفيذ المشروع. ردة الفعل الوحيدة والجزئية التي تم تسجيلها إزاء هذا الملف، تلك التي قام بها المكلف العام الأسبق بنزاعات الدولة في شهر جوان 2012 عندما تقدم بشكاية جزائية ضد رضا قريرة ومحمد معالي والعزيز ميلاد، وقد ترتب عن هذه الشكاية إصدار بطاقتي تحجير سفر ضد رضا قريرة والعزيز ميلاد. بالمقابل لم تقم الحكومات المتعاقبة بعد الثورة بفتح الملف والكشف عن تجاوزاته الجلية، وهو ما يطرح تساؤلا حول الأشكال الجديدة التي استمرت بها المصالح القديمة بعد الإطاحة ببن علي وزرائه.

بعد 2011، تقاطع المصالح يعرقل فتح الملفّات

انهيار نظام بن علي بعد سنة 2011، وتعاقب الحكومات التي تلت ذلك التاريخ، لم يمط اللثام عن الخروقات التي رافقت انشاء هذا المشروع، أو تفكيك شبكة المصالح المعقدّة التي تربط الشركاء المحليّين بالمساهمين الأجانب في الشركة العقارية والسياحيّة “مارينا قمّرت”. في هذا السياق، تفيد وثيقة “الشركات خفية الإسم التي تمت مصادرتها” الصادرة عن وزارة المالية سنة 2013، عن قائمة الشركاء في الشركة المذكورة وهم شركة الماجدة للاستثمار العقّاري القطريّة التي تملك 50% من أسهم الشركة، إضافة إلى شركة رجل الأعمال القطري الجنسيّة فيكتور نظيم آغا وشركة مايدور التابعة لسليم شيبوب والتي تملك 25% من أسهم الشركة إضافة إلى كريم ميلاد الذّي ورث نصيبه بعد وفاته والده العزيز ميلاد ليترأس مجلس إدارتها حتّى هذه اللحظة.

بعد أن تمّ مصادرة نصيب سليم شيبوب في الشركة العقاريّة والسياحيّة “مارينا قمرّت”، تشير الوثيقة عدد 2012T01966SANB2 الصادرة عن الرائد الرسمي بتاريخ 27 مارس 2012، إلى إقالة هذا الأخير من عضويّة مجلس الإدارة وتعويضه بصلاح الدين قائد السبسي شقيق رئيس الجمهورية الباجي قائد السبسي إلى حدود انعقاد الجلسة العامة العادية والمصادقة على القوائم الماليّة لسنة 2012. لتتقدّم شركة الماجدة القطرية وكريم ميلاد بطلب إلى وزارة المالية ولجنة المصادرة سنة 2013 لشراء نصيب سليم شيبوب من الشركة المذكورة والذّي يناهز ربع الأسهم.

التعاطي الحكومي مع قضيّة “مارينا قمرّت”، تغاضى عن مجمل الانتهاكات التي سبق تعدادها، لتُختصر القضيّة في لزمة استغلال الميناء الترفيهي وضمّ المسلكين المؤديّين إليه إلى الملك العمومي. تعامي الحكومات المتعاقبة حتّى هذه اللحظة عن حجم الفساد المتعلّق بهذا المشروع، يرتبط بثقل المصالح القطريّة في القطاع السياحي والعقّاري، خصوصا وهي تمتلك نصف أسهم الشركة العقارية والسياحيّة “مارينا قمرت”. مصالح تتوسّع ونفوذ يزداد ترسّخا ليؤثر في الإرادة السياسيّة لمراكز القرار في البلاد مع تضخّم التواجد القطري على الساحة المالية والاقتصاديّة والتونسيّة ليناهز 13% من إجمالي الاستثمارات الأجنبيّة، حيث تعتبر شركة الماجدة القطريّة للاستثمار العقاري أحد أبرز الموقّعين على اتفاقيات للاستثمار في المجال السياحي خلال المؤتمر الدولي للاستثمار تونس 2020 في نوفمبر الفارط بقيمة جملية تناهز 220 مليون دولار.

Inscrivez-vous

à notre newsletter

pour ne rien rater de nawaat

4Comments

Add yours
  1. 1
    walii eddine

    Cet article,très bien documenté, nécessite d’être complété par les quelques précisions suivantes:
    – la zone comprise entre le boulevard qui mène à la route de Raoued et le front de mer fait partie de la forêt implantée depuis l’époque de la colonisation pour protéger la banlieue nord de l’avancée des dunes de sable;
    – dès le début de sa prise de pouvoir, l’ancien président a fait lotir la zone en sept ou huit parcelles de 6 à 8 hectares chacune destinées à être cédées à des émirs du Golfe pour y construire des palais pour leur séjours d’été. L’opération n’a eu aucun succès puisque le roi Fahd d’Arabie n’a même pas daigné prendre possession du lot que Ben Ali a mis à sa disposition gratuitement.
    – vers 2004, il a été décidé de donner à cette zone la vocation de zone touristique, d’animation et de loisir sur la base d’un nouveau plan d’aménagement;
    – le prix de vente des nouvelles parcelles a été fixé par l’ancien président qui a procédé lui-même au choix des bénéficiaires;
    – les projets de marina de par le monde ne deviennent rentables que si on y inclut une importante composante immobilière de standing (cf.les marina de Kantaoui et de Monastir, par exemple);
    – nonobstant le favoritisme notoire ayant affecté l’attribution des terrains de la marina, il faut considérer cette réalisation comme un acquis important pour le tourisme tunisien qui a encore besoin de beaucoup de soutien pour assurer son redémarrage

  2. 2
    Khemiri

    كم انت كريم ومتسامح ياشعبي تقفز من الوعي الحسي الي الوعي المطلق و تتناسي ان هنالك الوعي الموضوعي بينهما ضرورة ويتجسد في إيقاف اللطيف و الأخوين بو شماوي والمساءلة الحقيقية والدقيقة لكل إعلام العاروعلاقته بالفساد وموازاة لذلك لابد من تكوين لجنة مستقلة من الخبراء لجرد مدقق لكل ثرواتنا الطبيعية و مراجعة كل العقود و إيقاف كل من تحوم حوله شبهة فساد مع هذه الشركات لابد ان تثبت للشعب انك تتحرك وفق قٓناعات لاقِناعات ،عندها لن يكون لا حافظ ولا غيره حاكما من وراء الستار كل الأوراق بين يديك فإما ان ترضي بدور الكومبرس او تثبت انك رجل المرحلة وان ولاءك لتونس

  3. 3
    walii eddine

    Autres précisions:
    – l’assise foncière du projet se compose de deux parties:
    un terrain de 10 hectares de superficie qui faisait partie du domaine public maritime et qui a été déclassé pour les besoins de la construction de la marina proprement dite. Ce terrain qui inclut vraisemblablement le plan d’eau a été cédé au promoteur au dinar symbolique;
    un deuxième terrain d’une contenance de 11 ha 72 a 50 ca qui faisait partie de la forêt et qui a été cédé au prix de 75 dinars par m².
    – S’il y a eu malversation, elle pourrait provenir de la fusion des deux terrains en une seule parcelle ce qui aurait permis d’étendre les avantages fiscaux consentis normalement aux investissements touristiques à ceux consacrés à la composante immobilière du projet.

Leave a Reply to رحمة فرج Cancel reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *